임대차 3법이란 총정리

임대차 3법과 소급적용에 대해서 최근에 관심이 뜨겁습니다. 정부와 여당이 임대차 3법에 대해서 2020년 7월에 도입을 적극적으로 추진을 하고 있는데요. 임대차 3법제도가 도입이 되면 임차인은 일정 기간 거주기간을 보장받고 갱신할 때 직전 임대료의 일정 비율 이상 증액이 제한되는 것을 의미합니다. 도대체 이게 무엇이길래 부동산 과열지역에서 전월세가 급등하는 것을 막을 수 있는 것으로 기대되는지 아래에서 알아보겠습니다.

임대차 3법이란

임대차 3법이란 전월세 신고제, 전월세 상한제, 계약 갱신청구권제를 핵심으로 하는 법률 개정안을 의미합니다.

임대차 3법은 계약갱신 청구권과 전월세상한제를 핵심으로 주택임대차보호법 개정안과 전월세신고제를 핵심으로 한 부동산 거래신고 등에 관한 법률 개정안입니다.

해당 법안들은 각각 더불어민주당 의원들을 중심으로 2020년 6월과 7월에 발의되었으며 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 담은 주택임대차보호법 개정안은 2020년 7월 30일에 국회를 통과하였습니다.

국회를 통과한 주택임대차보호법 개정안은 임대차 3법 중 계약갱신청구권제와 전월세상한제의 내용을 포함하고 있으며 개정안에 포함된 계약갱신청구권은 세입자가 2년 안에 계약이 끝나면 추가로 2년 더 계약을 연장할 수 있도록 2+2년을 보장하는 것을 의미합니다. 또한 전월세상한제는 임대료 상승폭을 직전의 계약 임대료의 5% 내외에서 지자체가 조례로 상한을 정하도록 규정한 것을 의미합니다.

개정안은 전월세 거래와 주택 임대차 계약시에 임대차 계약 당사자가 30일 이내에 주택 소재지 관청에 임대차 보증금과 같은 임대차 계약 정보를 신고하도록 해야 합니다. 또한 개정안에는 주민등록 전입신고를 하여도 임대차 계약 신고를 한 것과 동일하게 처리하는 방안도 포함이 되었습니다. 다만 전월제신고제가 도입되어도 모든 지역을 대상으로 하는 것은 아니고 시행령에 따라 대상 지역과 임대료 수준을 정하도록 하는 것입니다.

전월세 신고제

임대차 3법 중 전월세 신고제는 계약 후 30일 이내로 계약내용을 신고 하는 것을 의미합니다. 임대인, 임차인 모두 신고를 의무적으로 부여해야 합니다. 즉 전세를 계약하고 나면 지방자치단체에 계약했다고 신고를 하는 것을 말합니다.

이제까지는 신고를 하지 않아도 되었는데 집주인이 빚을 얼마나 지고 있는지 모르는 상태로 계약을 했다가 보증금을 떼이는 봉변을 당하는 일이 많아서 도입이 되었습니다. 다만 임대인은 세금이 늘어나서 임차인들에게 전가될 수 있습니다.

장점

전월세의 거래가 투명하게 제공되기 때문에 임대 가격을 쉽게 파악
임차인은 신고와 확정일자를 한 번에 알 수 있어 심리적 안정
임대현황과 임대소득이 파악이 되므로 세금 징수에 효과
투명한 거래로 인한 탈세 방지

단점

임대인은 세액이 증가하며 고스란히 임차인에게 전가
부동산중개업소간의 은밀한 거래

전월세 상한제

임대차 3법 중 전월세 상한제는 계약 갱신 시에 임대로 상승폭을 5% 이내로 제한하는 것을 의미하며 지방자치단체가 5% 이내 상한을 결정하면 그에 수긍을 해야 합니다. 따라서 임대료 상승분을 예측할 수 있으므로 임차인은 안정적인 주거 계획을 세우는 것이 가능하며 제도 시행 전 단기적으로 전월세 가격이 급등할 수 있습니다. 기존 계약에도 소급 적용이 될 예정입니다.

장점

임대료 상승에 대한 예측이 가능한 수준이 되어 임차인에게 안정적인 주거계획을 보장해줄 수 있음

단점

시행이 되기 전까지 임대료 상승 유무
임대소득의 수익률이 저하되어 전월세 수요가 줄어들 가능성이 있음
신도시 임대인은 불리하게 적용

계약 갱신청구권제

임대차 3법 중 계약 갱신청구권제는 2+2년 보장 안을 제시하는 제도입니다. 세입자가 기존 2년 계약이 종료된 후 추가로 2년 계약 연장을 하는 것입니다. 계약 갱신 청구를 거부하는 것에는 집주인과 직계 존속 비속 모두 주택에 실거주해야 하는 경우만 해당이 됩니다. 즉 세입자가 1회 한해 임대차 계약을 한 번 더 요구를 할 수 있는 권리를 뜻합니다.

이제는 임차인이 임대인에게 더 살겠다고 요구를 할 수 있습니다. 따라서 임차인은 원하는 만큼의 안정적인 임차기간을 유지할 수 있습니다.

장점

세입자가 원하는 기간만큼 유지할 수 있음

단점

임차인은 장기거주로 인하여 매매가 어려울 수 있음
임차인의 장기 거주를 보장해주어야 해서 조건이 까다로울 수 있음

계약갱신을 거절할 수 있는 사유 4가지

3개월 이상 임대료가 연체되면 계약갱신 거절이 가능합니다.
집주인이 실제로 거주하게 되면 계약갱신 거절이 가능합니다.
주택의 재건축 그리고 철거가 되면 계약갱신 거절이 가능합니다.
임차인의 중대한 과실로 인해 파손이 되면 계약갱신 거절이 가능합니다.

임대차 3법 소급적용

임대차 3법이 7월중에 발의되어 임대차 3법을 기존 계약까지 소급 적용할 방침입니다. 그래야만 임대차 3법 도입 전에 미리 임대료를 올려 전월세 가격이 폭등하는 잘못된 오작용을 최소화시킬 수 있기 때문입니다.

하지만 그전에 소급을 적용한다고 하더라도 이런 부작용을 완전히 해소시키지는 못하는 점이다. 주택임대차보호법에 따르면 집주인은 계약 종료 전 6개월에서 2개월 사이 세입자에게 계약 갱신을 거절시킬 수 있는 권리를 가지고 있습니다. 임대차 3법을 근거로 2년 더 살겠다고 요구해도 따르지 않아도 됩니다.

임대사업자가 알아야 할 사항

임대사업자는 앞으로 세입자가 없는 집을 등록하려면 앞으로 받을 임대료의 상한을 밝히고 규칙에 따라야 합니다. 임대료 등을 토대로 임대주택의 비율을 계산하여 허용 여부를 결정하는 시스템이 도입되기 때문입니다. 이렇게 되면 임대사업자가 임대료 상한을 높게 잡을 수 없게 됩니다.